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欲借道香港低息融资房企进入壳时代

2019/08/16 来源:宜宾信息港

导读

无论是首套房贷利率下降,还是各地显露出来的政策微调信号,都透露了楼市似乎转向的预期,但在房企融资方面,监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的

  无论是首套房贷利率下降,还是各地显露出来的政策微调信号,都透露了楼市似乎转向的预期,但在房企融资方面,监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。

  5月,招商、万科先后公告在H股市场收购上市公司,欲借壳寻求海外融资的意愿表现强烈。

  从近两年万科、招商、金地的年报不难看出,受楼市调控影响,楼市成交放缓,使得各大房企存货增加,资本化利息支出不断上升,计入存货的借款利息资本化率不断增加。万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%,这意味房企融资成本呈现不可控的上升趋势。

  在融资的严厉监管之下,内地房企开始将目光投向香港,将进入融资的“壳时代”。

  融资环境差距大

  内地房企融资渠道因楼市调控而收窄,海外低成本融资成为吸引内房企向外扩张的关键因素。

  2011年,万科共实现销售面积1075. 万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%,实现净利润96.2亿元,同比增长 2.2%。

  作为对资金依赖度较高的行业,2011年房企的融资压力也上升到高位。根据统计,2011年全部金融机构各项增加7.47万亿元,同比减少约6%;其中房地产贷款累计增加1.26万亿元,同比减少约 8%。

  加上楼市成交冷清,房企销售回款速度变慢,使得房地产行业资金压力明显进一步加大。

  此外,反映房企融资成本的资本化利息费用不断增加。据万科2011年年报显示,在万科的财务费用中借款利息支出高达42.08亿元,接近净利润96.2亿元的一半,其借款利息资本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。

  另一方面,万科计入存货成本的资本化借款利息费用也达到29. 9亿元,2010年仅为18. 2亿元,同比上升了60.42%。2011年万科的存货高达208 .4亿元,资本化利息费用占存货的比例为1.41%,而2010年的占比则为1. 7%,也呈现出上升趋势。

  上述两种财务技术性指标变化,凸显出万科的融资成本呈现上升趋势。

  同样面临行业性融资成本上升的还有招商、金地等房企。2011年财务费用中利息支出为7.61亿元,同比上升57.9%;资本化利息费用达到5.01亿元,同比上升61.09%;2011年的新增长期借款中前五名借贷总额为54.09亿元,平均年利率为9.25%,低于万科的借贷利率11.45%的平均水平。

  金地2011年报也披露,近两年的借贷融资利率为1.09%~12.5%之间,长期借款前五名借款总额仅为24.91亿元,但去年利息支出达到16.01亿元,而2010年仅为11.06亿元。其中,金地的资本化利息费用支出为14.7 亿元,2010年为10.09亿元,均呈上升态势,相比之下,金地去年净利润仅为 0亿元。

  与万科、招商、金地等A股公司相比,在香港上市的中海、龙湖的融资成本却低得多。

  中海2011年贷款额为2 0.50亿港元,其实际年利率仅为1.6%,2010年则为1.11%;利息支出为14.4亿港元,借款利息年平均资本率为2.0 %。(,,)截至去年12月 1日,新增人民币贷款为85.1亿元,平均借贷利率为6.40%,借贷利息支出11. 7亿元,借贷利息资本化率年平均为6.2%。

  通过上述指标对比不难发现,面对同样的市场调控环境,拥有H股融资平台的中海、龙湖更拥有资本优势。

  为了解决融资成本上升的压力,招商、万科纷纷寻求H股融资平台。5月,招商宣布成功收购H股上市公司东力控股集团。5月14日,近年来少在资本市场融资的万科也突然宣布收购H股上市公司南联地产7 .19%的股份。

  对此,大多数分析人士认为,这是万科、招商借用H股壳公司在海外融资的开始。

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